Oleh: Pudjo Rahayu Risan
Kepala Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Bahlil Lahadalia mengungkapkan, Presiden Joko Widodo (Jokowi) telah memerintahkan lembaganya menyiapkan kawasan industri yang bisa menawarkan harga tanah terjangkau atau kompetitif. Setidaknya, harga tanah bisa di bawah Rp1 juta per meter.
Perintah Jokowi sangat tepat mengingat bila harga tanah yang murah bisa menarik investor asing menanamkan modalnya di Indonesia. Bahlil setuju pemerintah akan menawarkan harga tanah di kawasan industri terpadu di Batang, Jawa Tengah di bawah Rp1 juta.
Kenapa harga tanah menjadi variable utama untuk menarik investor ?. Hai ini disebabkan komponen tanah di Indonesia harganya sama sekali tidak kompetitif. Harga tanah untuk industri berpengaruh signifikan pada keputusan jadi tidaknya investor menanamkan investasinya. Kenapa harga tanah mahal ?.
Proses pengadaan tanah untuk industri rumit, lama dan mahal. Diawali dari menyesuaikan RTRW setempat. Pembebasan atau proses pembelian makan waktu dan rumit yang pada muaranya menjadi ekonomi biaya tinggi. Biaya disini tidak selalu uang, tetapi muaranya konversinya tetap rupiah. Pada akhirnya harga tanah menjadi mahal. Biaya sejak awal sampai tanah didapat bisa menghabiskan dana lebih dari Rp1 juta. Bagaimana mungkin melepas dengan harga dibawah Rp1 juta.
Sebagai perbandingan dan gambaran, data yang bisa jadi pegangan dari BKPM, harga tanah di kawasan industri di Indonesia US$170-US$225 per meter persegi, sementara di Vietnam US$50-US$90 per meter persegi. Inilah yang menyebabkan daya saing Vietnam sangat tinggi dan kompetitif. Mampukan Indonesia besaing dengan Vietnam ?. Bagaimana cara dan strategi agar kawasan industri di Indonesia menarik karena harganya kompetitif ?.
Negara Hadir
Bagi suatu negara, termasuk Indonesia, industri memiliki peran vital dan strategis bagi peningkatan pertumbuhan ekonomi. Keberadaan industri bisa menjadi motor penggerak perekonomi rakyat yang pada akhirnya mendorong pencapaian tujuan nasional berupa kesejahteraan masyarakat. Dalam konteks ini Negara diuntungkan. Maka tidak ada kata lain, Negara harus hadir. Apakah Negara sudah hadir ?.
Mengutip Kepala BKPM Bahlil Lahadalia, bahwa Presiden Jokowi telah memerintahkan menyiapkan kawasan industri dengan harga tanah terjangkau atau kompetitif. Bahkan mematok harga tanah di bawah Rp1 juta per meter. Perintah Joko sangat tepat mengingat bila harga tanah yang murah bisa menarik investor asing menanamkan modalnya di Indonesia. Konsep ini baik langsung maupun tidak langsung Negara hadir.
Negara hadir semakin tampak ketika BKPM memberi jalan masuk yang mudah bagi investor dengan menyediakan lahan kompetitif dan juga upah pekerja yang kompetitif di Kawasan Industri Terpadu Batang. Apalagi Kepala Negara secara resmi membuka Kawasan Industri Terpadu Batang, Jawa Tengah pada Selasa (30/6). Dibukanya kawasan industri terpadu tersebut diharapkan dapat menarik investasi dari 119 perusahaan yang berencana merelokasi pabrik dari China.
Kawasan Industri Terpadu Batang, terbilang sangat strategis dan potensial karena tanah yang dipakai adalah tanah negara. Lokasi dekat dengan jalan tol dan terhubung dengan pelabuhan. Segera dibuat exit tool dan dilewati jalur kereta api yang akan dilengkapi dengan merevitasisasi Stasiun Plabuan dan terhubung dengan kawasan. Hal ini sekaligus bahwa informasi BKPM untuk mengantisipasi sudah ada tujuh perusahaan asing yang berkomitmen untuk merelokasi pabriknya ke Indonesia, khususnya ke Batang. Sebagian pabrik akan melakukan peletakan batu pertama (groundbreaking) pada bulan ini. Karena tanah Negara maka tidak perlu melakukan pembebasan tanah.
Mengapa kawasan industri sebagai pintu masuk yang strategis untuk menarik investor baik nasional maupun luar negeri ?. Pertimbangannya, kawasan industri di Indonesia dianggap sebagai salah satu cara paling efektif untuk menyediakan lapangan pekerjaan, meningkatkan perekonomian dan persaingan pasar. Dengan demikian, kawasan industri sangat membutuhkan investasi. Atau dibalik, kawasan industri harus mampu sebagai pemantik masuknya investasi. Harus ada nilai lebih dari kawasan industri yang ditawarkan untuk menarik kepada calon investor bahwa investasinya akan menguntungkan. Sudah barang tentu banyak manfaat dan memperoleh insentif yang menggiurkan.
Strategi Bisnis Kawasan Industri
Ada pernyataan yang menarik dari Menteri BUMN, Erick Thohir, menyikapi harga tanah dikawasan industri sebagaimana permintaan Presiden Jokowi dipatok harganya dibawah Rp1 juta. Intinya pengembang dan pengelola kawasan industri jangan mengandalkan perolehan keuntungan dari penjualan tanah. “Jangan jadi Tuan Tanah….”, kata Erick. Pertanyaannya dari mana perusahaan mendapatkan income, atau pendapatan ?.
Konsepnya Erick, jangan jadi Tuan Tanah, tetapi melakukan downstream. Strategi downstream memang membutuhkan inovasi, kreativitas dan berani out of the box.
Out of the box thinking, diterjemahkan secara harfiah adalah pemikiran yang keluar dari kotak. Sebenarnya sangat tepat, karena kita hidup dalam kotak-kotak. Kotak pekerjaan, kotak keluarga, kotak organisasi, kotak pertemanan dan yang lainnya. Dalam konteks ini dari kotak yang selama ini lebih ke orientasi menjual tanah migrasi atau out of the box ke downstream.
Apa itu downstream ?. Dalam konteks ini downstream kita tempatkan pada posisi hilir. Sedangkan lahan tanah kita posisi di hulu. Nah mencari keuntungan bukan pada komponen tanah, melainkan turunan dari penjualan tanah. Prinsip ini akan mampu menjawab tantangan bahwa kawasan industri menjual tanah semurah mungkin. Bahkan secara ekstrim bisa ditekan, bila perlu tanah gratis.
Dengan konsep downstream maka pengembang dan pengelola kawasan industri tidak lagi menjadi Tuan Tanah yang hanya mengandalkan penjualan tanah. Kalau hanya mengandalkan penjualan tanah otomatis harga tanah akan tinggi bila perlu setinggi mungkin dengan harapan marjinpun besar. Cara seperti ini akhirnya orang tidak akan tertarik karena harga tidak mungkin akan kompetitif. Salah satu kehadiran Negara adalah menggunakan tanah Negara untuk kawasan industri yang akan mematik pertumbuhan ekonomi. Pertimbangan lewat pintu kawasan industri dianggap sebagai salah satu cara paling efektif untuk untuk menyediakan lapangan pekerjaan, meningkatkan perekonomian dan persaingan pasar.
Apa yang harus dilakukan dengan konsep tidak jual tanah tetapi menciptakan turunan dari eksisitensi tanah, downstream, banyak varian yang bisa dikelola. Variannya apa saja ?. Kita kembali kekomitmen dasar bahwa mengelola kawasan industri harus ramah investasi. Ramah investasi paling tidak ada tiga konsep. Pertama, harga tanah murah lebih tepat kompetitif. Kedua perijinan, harus cepat, murah, jelas dan ada kepastian. Ketiga, pelayanan.
Proses pemanfaatan tanah diposisikan di hulu, selesai. Konsep kedua dan ketiga kita tempatkan pada posisi hilir. Proses mengurus perijinan yang cepat, murah, jelas dan ada kepastian serta pelayanan akan kebutuhan investor menjadi langkah downstream.
Banyak sekali varian yang menjadi kebutuhan investor setelah masuk ke kawasan industri. Sepanjang pemenuhan kebutuhan mereka terpenuhi dengan prima bila perlu eksklusif, tidak menolak bila dikenakan costs, price, charge, fee, atau fare. Pengeluaran costs, price, charge, fee, atau fare, akan berjalan mulus manakala dari sisi pelayanan, dalam hal ini pengelola kawasan mampu memberi baik barang maupun jasa yang diperlukan oleh investor dengan kualitas tinggi. Dengan rujukan konsisten, konstan dan konsekuen.
Apa saja yang bisa dijadikan pendapatan setelah tanah dilepas untuk kegiatan industri, banyak sekali jenisnya. Seperti dari yang ringan, konsumsi makan dan minum, karyawan seperti cleaning service, security, OB, air bersih, listrik, jaringan telpon, internet, gas, pengiriman barang, sarana sport centre bagi eksekutif, transportasi dan masih banyak lagi. Bisa juga kerja sama mendirikan Rumah Sakit, Hotel atau sarana pendidikan. Banyak peluang asal disiplin, professional, inovatif dan kreatif.
(Drs Pudjo Rahayu Risan MSi Pengamat Kebijakan Publik, Pengajar tidak tetap STIE Semarang dan STIE BPD Jateng)
